[공시가 현실화 논란] 파장은
종부세·공정가액·공시가 3종 폭탄
다주택자 세금 1주택의 2배 넘어

재건축부담금·건보료까지 영향
“거래세 낮춰 시장 균형 맞춰야” 공정시장가액 비율과 종합부동산세 세율을 동시에 올리고, 여기에 공시가격까지 현실화하는 방안까지 실행된다면 다주택자들은 말 그대로 ‘세금 폭탄’을 맞을 것으로 보인다. 공시가격 인상에 따라 1주택자들이 내야 하는 보유세도 기존보다 많이 늘어난다. 중앙일보가 KB 국민은행 WM 스타자문단의 조언을 받아 부동산 세제 개편에 따른 추가 세 부담을 시뮬레이션한 결과다.

정부의 부동산세 개편안대로 과세표준 6억원 초과 주택에 대한 세율을 0.1~0.5%포인트 인상하고, 현재 80%의 공정시장가액비율을 매년 5%포인트씩 90%까지 올려도(2020년 예상) 대부분의 1주택 보유자는 큰 영향을 받지 않을 것으로 예상된다. 이는 과세표준 6억원(공시가 약 16억원) 이하의 경우 세율의 변화가 없기 때문이다.

이 금액 이상의 고가 주택도 보유세가 늘어나는 폭은 제한적이다. 공시가격 19억7600만원의 서울 반포 주공1 107.47㎡를 소유한 1주택자 A씨가 내야 할 보유세는 796만원으로 올해보다 33만원 늘어난다.

그러나 개편안에 더해 공시가격까지 현실화하면 얘기가 달라진다. 현재 50~70% 수준에서 형성돼 있는 공시가격의 시세반영률을 80%로 올릴 경우(현재 60% 가정) A씨의 보유세는 1217만원으로 올해보다 59%나 늘어난다. 종부세는 물론 재산세의 과세표준에 영향을 미치는 공시가격이 오르면서 세 부담도 덩달아 급증하는 것이다.

상대적으로 공시가격이 낮은 서울 마포 래미안 84.59㎡(공시가 6억8800만원)와 서울 옥수 파크힐스 84.30㎡(공시가 7억700만원)도 개편안만 적용할 경우 보유세는 각각 180만원·187만원으로 올해와 같다. 그러나 공시가격을 올리면 각각 267만원·278만원으로 지금보다 세 부담이 48%나 급증한다.

양지영 R&C 연구소장은 “공시가격 현실화는 충격의 강도가 셀 뿐만 아니라 재건축부담금·건보료 등에까지 영향을 미칠 정도로 충격의 범위도 넓다”며 “공시가격 현실화를 추진한다는 것은 정부가 다주택자들에게 ‘집을 팔든지 임대사업으로 등록하든지 하라’는 메시지를 던지는 것”이라고 설명했다.

앞으로 최고 0.3%포인트 높은 세율을 적용받아야 할 3주택자의 부담은 충격이 더 크다. 지금도 다주택자는 1주택자에 비해 차별받는다. 다주택자는 과세표준에서 6억원을 빼주고 세금을 매기지만 1주택자는 이보다 많은 9억원을 공제해 준다. 1주택자는 나이가 많거나 집을 오래 보유하면 최대 70%까지 세금을 공제해 주는 혜택도 있다.

예컨대 서울 잠실 엘스 84.80㎡, 경기도 과천 부림 주공9 47.30㎡, 서울 이촌 한가람 59.88㎡ 등 세 채(공시가 총 20억4900만원)를 가진 3주택자 B씨는 A씨와 자산 규모는 비슷하지만 올해 보유세 부담은 1167만원으로 A씨보다 404만원 많다.

앞으로 둘 간의 세금 차이는 더 벌어진다. 개편안대로라면 B씨의 보유세 부담은 1648만원으로 올해보다 41.27% 늘어난다. A씨보다 852만원이나 많다. 여기에 공시가격의 시세반영률을 80%로 올리면 B씨의 보유세 부담은 2836만원으로 올해보다 143% 폭증한다. A씨의 배를 훌쩍 넘는다.

국토부는 ‘국토교통분야관행혁신위원회’의 권고에 따라 공시가격을 시세에 가깝게 올리는 개선 방안을 마련 중이다. 그러나 시세반영률을 언제 얼마만큼 올릴지는 아직 정해지지 않았다. 또 보유세 상한제 규정에 따라 실제로 보유자가 부담하는 금액은 전년도의 50%를 초과해 늘어나진 않는다. 그런데도 다주택자와 비교해 보면 이른바 ‘똘똘한 한 채’의 상대적으로 적은 세금 부담이 주목을 받는다.

원종훈 국민은행 WM 스타자문단 세무팀장은 “공시가격이 시세에 가까워질수록 다주택자들은 가족들에게 증여하거나 ‘똘똘한 한 채’를 뺀 나머지 주택을 매각해 정리할 가능성이 높다”고 예상했다.

안창남 강남대 세무학과 교수는 “공시가격 조정은 워낙 다양한 분야에 큰 파장을 몰고 오기 때문에 단계적으로 인상하는 방안을 추진할 가능성이 높다”며 “부동산이 필요한 사람에게 적기에 공급되도록 양도소득세 등 거래세 부담은 낮추는 식으로 균형을 맞출 필요가 있다”고 조언했다.

세종=손해용 기자 sohn . yong @ joongang . co . kr